Inženýrské sítě: Na co si dát pozor před koupí pozemku
Michal Kraus
Inženýrské sítě jsou stěžejním parametrem každého pozemku. Rozhodují o tom, zda je vámi vyhlédnutá parcela připravená ke stavbě domu, nebo zda bude nutné do ní investovat další prostředky. V případě inženýrských sítí se přitom tyto investice mohou pohybovat v řádech vysokých desítek až stovek tisíc korun. Na co si dát před koupí pozemku pozor?
Inženýrské sítě přivádějí na pozemek vodu, elektřinu, plyn, případně také telekomunikace. Mezi inženýrské sítě patří též kanalizace. Z toho je zřejmé, že otázka inženýrských sítí patří při uvažování o koupi pozemku mezi naprosto zásadní proměnné.
Inženýrské sítě a vliv na cenu pozemku
Ve chvíli, kdy je pozemek zasíťovaný, významně roste jeho hodnota. Zasíťování pozemku znamená přivedení veškerých přípojek (vody, elektřiny, kanalizace, plynu) na hranici pozemku. Inženýrské sítě jsou pro jednodušší stavební práce obvykle vyvedené do sloupků. Cena takto připravených pozemků v poslední době dramaticky roste – za poslední dva roky zdražily až o 50 %. V červnu 2022 byla průměrná celorepubliková cena zasíťovaného pozemku 6 000 korun za m2, ovšem v prestižních lokalitách se můžete dostat i na desetinásobek.
Není proto divu, že se čím dál více lidí poohlíží po levnějších alternativách, což v tomto případě znamená pozemek bez přivedených sítí. Cena nezasíťovaných pozemků je totiž výrazně nižší a ani v poslední době zdaleka neroste tak markantně. Pokud se rozhodnete touto cestou jít a koupit pozemek bez přivedených inženýrských sítí, počítejte však s dalšími náklady. Průměrná cena zasíťování pozemku se v první polovině roku 2022 pohybovala okolo 240 tisíc korun. Finální částku však ovlivňuje hned několik faktorů, a může se proto lišit o desetitisíce.
Tip: Zjistili jsme pro vás, kolik stojí zasíťování pozemku v roce 2022.
Jaké faktory to jsou a na co si dát pozor, aby se inženýrské sítě nestaly černou dírou, do níž zmizí vaše peníze?
Zjistěte, kde se inženýrské sítě nacházejí
Pokud jste se rozhodli investovat do pozemku, který je zasíťovaný a jehož sítě jsou také zkolaudované, máte nejspíš po starostech (pokud inženýrské sítě nevedou přes váš pozemek – k tomu se dostaneme v následujícím bodě). V případě, že zvažujete alternativu nezasíťovaného nebo jen částečně zasíťovaného pozemku, je prvním krokem zjištění, kde se sítě, na něž se chcete připojit, nacházejí. Celostátní veřejně dostupná mapa inženýrských sítí bohužel neexistuje – i když by to samozřejmě bylo ideální. Jak zjistit informace o inženýrských sítích?
Praktickou možností je využití služby Utility Report. Tato digitalizovaná online služba vám pomůže získat vyjádření k existenci sítí pomocí praktického webového formuláře. Na velké části území České republiky lze službu využít zdarma (mapu zapojených lokalit naleznete zde), na ostatních místech za poplatek 2400 korun za rok. Samozřejmě máte také možnost zjistit údaje o inženýrských sítích na vlastní pěst – v tom případě hledejte klíčová slova „Žádost o vyjádření k existenci sítí“ nebo „Sdělení o existenci sítí“. Informace o jednotlivých přípojkách budete muset postupně získat u správců sítí (ČEZ, O2, RWE, místní správci vodovodu a kanalizace).
Pozor na věcná břemena a ochranná pásma
Inženýrské sítě vám mohou zkomplikovat život i jiným způsobem než jen svou neexistencí na vašem pozemku. Mohou být totiž příčinnou tzv. ochranných pásem nebo věcným břemenem. Ochranné pásmo se obvykle nachází v okolí elektrického vedení nebo plynovodu a může značně narušit vaše budoucí plány. V ochranném pásmu elektrického vedení či plynovodu se totiž nesmí vyskytovat stavby, stromy, vegetace vyšší než tři metry nebo dokonce složené dřevo. Konkrétní pravidla pro ochranné pásmo se dočtete v energetickém zákoně. Jeho obejití stavbou načerno se nevyplatí – pokuta může dosáhnout až 200 tisíc korun.
Může se také stát, že se na vašem pozemku nachází sousedova přípojka nebo vedení inženýrské sítě, a tím pádem se na váš pozemek vztahuje věcné břemeno. V těchto důvodů je dobré mít ověřené informace o existenci inženýrských sítí na pozemku a v jeho okolí – a to i v případech, kdy kupujete zasíťovaný pozemek nebo kdy vám prodejce tvrdí, že existence inženýrských sítí „není problém“.
Ověřte kapacitu sítí
Inženýrské sítě přivedené na okraj pozemku nebo v jeho blízkém dosahu ještě nemusí znamenat, že máte vyhráno. U příslušných provozovatelů sítí, popřípadě na stavebním úřadě je totiž třeba ověřit, zda je pro připojení vašeho objektu k dispozici dostatečná kapacita. Týká se to jak vodovodní přípojky, tak elektřiny – v případě nedostatečné kapacity vás může distributor elektřiny připojit až po uhrazení nové trafostanice, což není levná záležitost.
Tip: Sepsali jsme pro vás zásadní rozdíly mezi zasíťovaným a nezasíťovaným pozemkem.
Hydrogeologický posudek se může hodit
Zatímco život bez elektřiny je v českých podmínkách poměrně složitá záležitost, přípojku vody a kanalizace za určitých podmínek nemusíte potřebovat. Tyto inženýrské sítě totiž dokážou velmi dobře nahradit vrtaná studna a domovní čistírna odpadních vod. K jejich výstavbě však budete potřebovat hydrogeologický průzkum. V případě studny bude hydrogeolog zjišťovat podmínky pro vrt, zajímat jej budou také zdroje vody, žumpy a jímky v okolí. U domovní čistírny odpadních vod (ČOV) je důležité, zda plánujete odpadní vody nechávat vsakovat. Pokud ano, bude hydrogeolog zjišťovat, zda jsou v okolí studny a jestli je podloží pro vsakování vhodné.
Tip: Přečtěte si, co hydrogeologický průzkum obnáší, kolik stojí a jak jej získat.
Inženýrské sítě raději nepodceňte
Jak je vidět, inženýrské sítě není radno podceňovat. I když existují způsoby, jak se bez nich obejít, vždy je dobré předem zjistit, jaké inženýrské sítě jsou na pozemek přivedené nebo pozemkem procházejí a jaké jsou možnosti jejich připojení. Zejména v případech, kdy vám padne do oka podezřele levný pozemek… Vyhnete se tak nepříjemným překvapením v podobě nemožnosti se na inženýrské sítě připojit, nevhodnosti pozemku pro výkop studny (nebo dokonce stavbu objektu) či vysokým nákladům na zřízení přípojek.
Kam dál? Přečtěte si, na co v roce 2022 myslet, když řešíte inženýrské sítě.